Problemas na construção são comuns em novos condomínios.
Este tema deixa muitas dúvidas tanto nos síndicos quanto nos moradores:
Quando a responsabilidade é da construtora e quando a responsabilidade é do condomínio?
Para responder à essas perguntas, temos que entender o que são vícios e defeitos de construção.
Vícios e defeitos de Construção
- Vícios aparentes: são falhas fáceis de serem identificadas por um técnico ou até mesmo uma pessoa leiga. São exemplos desse tipo de vício: pisos quebrados, rachaduras na parede, pisos não nivelados, etc.;
- Vícios ocultos: são os vícios não visíveis a olho nu, comumente passam desapercebidos no ato da vistoria de entrega e se manifestam ao longo do tempo. São exemplos desse tipo de avaria: infiltrações nas paredes e piso, surgimento de rachaduras, falhas elétricas, etc.
- Defeitos aparentes: são considerados defeitos de construção aparentes falhas graves que podem ser facilmente observadas logo na entrega do imóvel, que afetam a saúde e segurança do consumidor, como pastilhas desprendendo de fachadas, materiais fora dos padrões de segurança, etc.;
- Defeitos ocultos: são defeitos de construção de ordem grave, porém, não visíveis a olho nu, ou seja, que só podem ser notados após algum tempo.
O que diz a lei
Segundo o Art. 618 do Código Civil, “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.” (grifo nosso)
É importante nos atentarmos que, de acordo com os entendimentos jurisprudenciais recorrentes, o prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Cilvil deve ser contado a partir da expedição do Habite-se, ou seja, em regra, o prazo de garantia não toma como base a data de entrega do imóvel.
O prazo de 05 anos se refere à garantia e não à prescrição, ou seja, prazo máximo previsto em lei para entrar com uma ação judicial contra a construtora que é de 10 anos.
Esse prazo para entrar com ação deve ser contado a partir da data em que o comprador identificou o problema, porém, essa falha deve ocorrer dentro do prazo de garantia.
A melhor forma de prevenir problemas é tomando as devidas providências assim que tomado conhecimento do vício ou defeito de construção.
O que fazer quando o problema for identificado?
É importante que, ao constatar o problema, sejam realizadas fotos e encaminhadas à construtora para que a mesma verifique a ocorrência.
Todos os contatos realizados com a construtora, se possível, devem ser registrados, bem como devem constar o máximo de provas possíveis.
Se necessário e possível, envie laudos técnicos para a construtora.
Caso não haja uma solução amigável com a construtora, deve-se entrar com ação de Obrigação de Fazer e buscar indenização por Perdas e Danos na justiça.
É importante atentar-se às datas de garantia e de prescrição das reclamações.
Prevenção
A melhor forma de evitar problemas é checar logo na entrega do condomínio se está tudo ok.
Por isso, é importante que se tome as seguintes providências:
- Em condomínios novos, o Síndico eleito deve formar uma comissão para acompanhar a entrega do condomínio;
- É essencial que o síndico faça o levantamento de todos os documentos necessários, como o Habite-se, AVCB, manual do proprietário, planta do condomínio, etc. (A norma NBR 5671 especifica os procedimentos com mais detalhes para que o síndico faça o laudo adequado após a vistoria do condomínio);
- O síndico deve buscar um laudo técnico com profissionais capacitados para validar as devidas informações;
- Evitar obras de melhoria no prédio nos primeiro cinco anos para que não se perca a garantia junto à construtora;
- Manter a manutenção do condomínio em dia;
- Cada morador deve ser orientado pela administração a checar se há problemas em sua unidade.
Este conteúdo é produzido e distribuído com exclusividade pela Inova Administradora de Condomínios LTDA.
