Leis que permitem implantação de empreendimentos são distintas. Loteamentos fechados são erroneamente chamados de condomínios.
Podem parecer a mesma coisa, mas condomínio e loteamento fechado são empreendimentos diferentes, desde a implantação até os impostos pagos pelos moradores. Apesar disso, é comum encontrar ambas as opções sendo ofertadas da mesma forma, somente como ‘condomínio fechado’. O presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Flávio Amary, conta que é normal essas modalidades serem confundidas. Ambas possuem portaria, equipes de segurança e áreas comuns, como piscina e playground.
A diferença básica está na legislação que permite a implantação dos residenciais. No caso do loteamento fechado, o empreendimento é regido pela lei nº 6.766, que dispõe sobre o parcelamento de solo. “Você pega a terra bruta, faz o projeto de parcelamento, cria ruas e áreas públicas, de lazer. Depois aprova junto aos órgãos municipais e estaduais, e vende a terra, o terreno.” Portanto, Amary destaca que as vias de loteamentos fechados continuam sendo públicas, mesmo tendo o acesso controlado por equipes de segurança.
Já nos condomínios fechados, sendo eles horizontais ou verticais, o conceito é diferente. De acordo com o presidente do Secovi-SP, a lei nº 4.591, que versa sobre este modelo de residencial, especifica que, da portaria para dentro, todas as áreas, como piscina, playground e ruas, são de responsabilidade do condomínio, incluindo a manutenção de asfalto, iluminação e saneamento. “Condomínio é uma fração ideal e você vende a fração, o imóvel pronto.”
Para diferenciar os residenciais é fácil: loteamentos são maiores e as casas são construídas pelos proprietários, enquanto os condomínios são menores, de casas iguais ou prédios.
Obras e segurança
Os loteamentos fechados têm permissão para ter portaria com controle de acesso, ou seja, podem exigir a apresentação de documentos e até tirar foto de quem vai entrar. “Não quero criar polêmica de todo mundo entrar em todos os lugares, não é isso, mas os loteamentos têm o direito de controlar quem entra ou quem sai, mas não pode proibir entrada”, explica Amary. Exatamente por serem vias públicas, concessionárias de luz e água, por exemplo, são responsáveis pelas manutenções. Diferentemente dos condomínios, cujas administrações arcam com todos os gastos.
Impostos
O valor do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) também muda de acordo com cada residencial. Amary explica que, como nos condomínios as ruas e espaços comuns são particulares, o imposto de toda a área é rateado entre os moradores, que também pagam a quantia referente ao imóvel. Nos loteamentos, o IPTU cobrado corresponde somente ao terreno ou imóvel.
Dia a dia
Apesar de existirem leis que distinguem condomínios de loteamentos fechados, na prática, o funcionamento é parecido. O gerente da administração de um loteamento implantado há 40 anos em Sorocaba (SP), Renato Henriques Gusmão, conta que muitos moradores desconhecem a diferença. “Não podemos barrar a entrada, por exemplo, de oficiais de justiça e policiais, não podemos avisar sobre a chegada deles. Isso, às vezes, pode gerar algum conflito.”
Há oito anos no cargo, Gusmão conta que nunca presenciou alguém tentando entrar no empreendimento alegando que as vias são públicas. A administração do loteamento é feita por uma associação, eleita em assembleia com os proprietários de terrenos e imóveis. Portanto, a contribuição mensal dos moradores é chamada de taxa associativa e pode ser usada para melhorias nos espaços comuns.
Nos condomínios a eleição do síndico também é feita em assembleia, explica Antônio Carlos Pereira, que há 11 anos é eleito o responsável por seis prédios residenciais, que totalizam 312 apartamentos. “O conselho se reúne mensalmente para levantar problemas e reclamações, e para conversar sobre o gasto do dinheiro.”
Texto extraído do Portal G1
