Quando há indícios de infiltrações, a primeira coisa que muitos condôminos pensam é em acionar o síndico.
Mas, na maioria dos casos, o problema não pode ser resolvido pelo condomínio, uma vez que é mais comum que esse tipo de problema ocorra na estrutura de encanamentos das própria unidades.
Para entender melhor, é preciso entender um pouco como funciona o sistema de esgoto do condomínio.
O sistema de esgoto
Os condomínios, via de regra são construídos com duas estruturas de encanamento distintas.
A primeira é a Rede Vertical, localizada nas colunas dos prédios.
Esta é responsável por conectar o condomínio à rede de saneamento pública: ou seja, é a partir dela que chega a água tratada, fornecida por empresas como a Sabesp em São Paulo.
É na rede vertical que também é captada toda a água já utilizada pelo condomínio e expelida de volta na rede pública de esgoto.
A Rede Vertical é de uso comum, portanto, sua manutenção é de responsabilidade do condomínio.
Já a Rede Horizontal tem a função de conectar a Rede Vertical às unidades.
Elas recebem a água tratada da Rede Vertical e, depois de as unidades a utilizarem, elas enviam a água suja à Rede Vertical para encaminhá-la ao esgoto.
A Rede Horizontal é de uso particular, portanto, sua manutenção é de responsabilidade do morador da unidade.
Como identificar o vazamento?
Os indícios de vazamento são fáceis de notar, geralmente ocorrem na forma de:
✅ Manchas na parede;
✅ Bolhas, mofo ou bolor;
✅ Tinta da parede umedecida e “descascando”;
✅ Em casos mais graves, goteiras vindas do teto ou das lâmpadas.
Estes indícios dão uma ideia da origem do vazamento, mas não é possível saber externamente qual rede de encanamento está causando o problema.
A identificação da causa do vazamento só pode ser realizada por uma empresa ou técnico especializado.
O que deve ser feito primeiro?
A primeira providência a ser tomada é saber de forma precisa qual é a causa do vazamento, ou seja, o local exato da avaria do encanamento.
Este procedimento deve ser feito por um técnico especializado, treinado e contando com os equipamentos necessários para identificar o tipo de vazamento e localizar o local em que o encanamento está danificado.
Identificando responsabilidades
Vazamentos na Rede Horizontal
Estes casos são muito comuns de ocorrerem na tubulação de banheiros e, desta forma, a unidade prejudicada com a infiltração é a que está embaixo.
Quando é identificada a avaria na rede horizontal, a manutenção deve ser feita pela unidade responsável, mesmo que a princípio não esteja causando danos a outras unidades.
Deixar o problema se agravar, além de poder prejudicar a estrutura do próprio apartamento, pode causar danos às unidades no entorno.
O morador da unidade que está ocasionando o dano é responsável tanto pelo reparo do vazamento quanto pelos prejuízos causados ao morador da unidade abaixo.
Vazamentos na Rede Vertical
A rede vertical é de responsabilidade da administração do condomínio.
O síndico deve sempre manter a manutenção destes encanamentos em dia para evitar prejuízos tanto para condomínio quanto para condôminos.
Caso haja problemas, o síndico deve acionar uma empresa especializada para identificar a causa do problema e, se confirmado o dano na rede vertical, o condomínio deve realizar o reparo o quanto antes.
O condomínio deve garantir, ainda, que os apartamentos afetados por eventuais danos na rede vertical sejam restaurados à sua condição anterior ao vazamento.
Se não for possível restaurar o apartamento da forma como estava, o síndico deve negociar a reposição e/ou ressarcimento dos danos junto aos moradores das unidades danificadas.
O que o síndico pode fazer?
Como já vimos, o síndico deve agir prontamente em caso de necessidade de manutenção da rede vertical.
Mas, quando o problema é na rede horizontal, a responsabilidade é da unidade onde se encontra a avaria.
Nestes casos, o síndico só deve interferir quando o problema entre unidades se tonar um problema que atinge a coletividade.
Providências a serem tomadas
Como já vimos anteriormente, quando o vazamento ocorre na rede vertical, deve -se acionar o síndico para que o mesmo tome as providências.
Agora, se constatado que o vazamento vem da tubulação do vizinho, ou seja, rede horizontal, a primeira orientação é tentar resolver de forma amigável.
Se o vizinho recusar o reparo ou demonstrar indiferença diante do problema, o ideal é que seja emitida uma carta de notificação.
Em último caso, pode-se entrar com uma ação judicial para que o vizinho seja intimado a realizar os reparos e arcar com os danos causados.
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